توجه داشته باشید که در قانون مطرح شده است که اگر مال غیرمنقول قابلیت تقسیم بین دو نفر که باهم شریک هستند، باشد و اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد و به شخص دیگری سهم خود را منتقل کند شریک دیگر حق این را خواهد داشت که قیمتی را که مشتری قوت آن سهم پرداخت کرده و به او بدهد و سهم مربوطه را از آن خود کند به این حق شفعه می‌گویند به صاحب آن حق را شفیع می‌نامیم.
حال مخواهیم در خصوص حق شفعه به توضیح بپردازیم و شرایط اخذ به شفعه همچنین مهمات پیرامون این بحث را نیز بیان خواهیم کرد. لازم به ذکر است که برای وکالت این پرونده‌ها میتوانید با دکتر زین العابدین فرهادی، بهترین وکیل مازندران مشورت کنید.
حق شفعه و اخذ به شفعه یعنی چی؟!
به طور کلی تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریکی دیگر را شفعه می‌گویند و دلیلش این است که شریک اول متضرر نشود و اگر شریک سهم خود را به دیگری از طریق بیع منتقل کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان مبلغ ( ثمن ) به طرف معامله یا همان خریدار، سهم را بخرد و از آن خود کند منتهی به یاد داشته باشید که اراده شریک دیگر موثر نبوده و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش نخواهد داشت و در واقع عمل اخذ به شفعه نوعی ایقاع است.
اخذ به شفعه و شرایط
مانند هر موضوع قانونی دیگر در نظر داشته باشید که باید نص ماده در صورت وجود بررسی شود، در این مبحث نیز در ماده ۸۰۸ قانون مدنی اشاره کرده که برای اخذ به شفعه باید مال غیرمنقول باشد و درواقع منظور غیرمنقول ذاتی مانند حال این غیر منقول ذاتی چی اموالی هستند ؟! که در پاسخ باید گفت منظور اموالی مانند زمین و یا ساختمان و درخت که به تبع عرصه فروخته می‌شوند را گویند.
از طرفی دیگر آنچه که اصل شرایط اخذ به شفعه است این است که مال بین دو شریک مشاع بوده باشد یعنی یک مال غیر منقول مشترکا بین دونفر باشد یعنی دو مالک وجود داشته باشد و اگر مال مشترک بوده اما تقسیم شده‌است بعد از تقسیم دیگر شفعه وجود نخواهد داشت چون مالک مشاع به مال مفروز تبدیل شده‌است.
از سوی دیگر این مال بین دونفر قابل تقسیم باشد تا زمانی‌که یکی از دو شریک سهم خود را فروخت شریک دیگر بتواند با پرداخت همان مبلغ به مشتری آن سهم را تصاحب کند تا به او ضرری نرسد از طرف دیگر عنوان‌شده که زمانی حق شفعه معنا پیدا می‌کند که مال منقول بین این دو نفر به‌صورت شراکت باشد.
به عبارتی اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد دیگر حق شفعه موضوعیت ندارد و این درحالی‌ست که افزایش تعداد خریداران مشکلی در این مورد به وجود نمی‌آورد. در نظر بگیرید که حتما انتقال سهم یک شریک ب دیگری بواسطه بیع باشد با این توضیح که اگر یکی از دو شریک قدر السهم خود را به دیگری به طریق دیگری غیر از عقد بیع واگذار نماید مثل صلح یا هبه یا وقف یا …… دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت.
و نکته مهم در این خصوص این است که شریک باید تمام سهم خود را به شخص ثالثی انتقال دهد تا حق شفعه برای شریک دیگر به وجود بیاید پس اگر شریکی بعضی از سهم خود را به دیگری واگذار کند حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی‌آید.
مهماتی از حق شفعه
- حق شفعه از جمله آثار عقد بیع صحیح است پس اگر بیع فاسد یا باطل باشد قاعدتاً حق شفعه ای ایجاد نخواهد شد.جالب است بدانید که حق شفعه قابل مصالحه است یعنی شفیع میتواند با گرفتن عوض یا بدون عوض از حق خود صرف نظر کند.
- حق شفعه قابل انتقال به وراث می باشد.
- حق شفعه قابل اسقاط است با این توضیح که اخذ به شفعه توسط شفیع میتواند اسقاط شود به‌گونه‌ای که عمل او موجب انصراف از این حق باشد یا این‌که با توجه به لفظ این عمل صورت بگیرد و انصراف خود را به‌صورت شفاهی اعلام کند و این حق را اثبات نماید دراین‌باره ماده ۸۲۲ قانون مدنی می‌گوید حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف‌نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود.
این اسقاط ممکن است به‌صورت لفظ یا مانند این باشد که شفیع پس‌از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد و زمانی‌که این اطلاع و بیع شریک خود سهم اش را به دیگری انتقال دهد با این انتقال حق اخذ به شفعه خودبه‌خود ساقط خواهد شد.
حرف آخر….
در واقع اعمال حق اخذ به شفعه موردی با موضوع و نکات فراوانی است که امکان دارد شما از آن مطلع نباشید و در مسیر این موضوع به مشکل بر بخورید پس پیشنهاد میگردد قبل‌از هر چیز از یک وکیل پایه یک دادگستری که در حوزه ملکی فعالیت دارد مشورت گرفته به‌علاوه بهتر است این وکیل در این مسیر شما را راهنمایی کنید.
برای سهولت میتوانید از آقای دکتر زین العابدین فرهادی وکیل پایه یک دادگستری ابتدا مشاوره گرفته و هند الزوم سرنوشت پرونده را به ایشان بسپارید.
