همه‌گیری ویروس کرونا باعث ایجاد مشکلات بسیاری در زندگی شخصی و اجتماعی ما شده است. ممنوعیت‌های تردد شبانه، تعطیلی مراکز تفریحی و گذاشتن قوانین جدید برای مستاجران و مالکان تنها بخشی از اثرات کرونا روی زندگی اجتماعی ما است.
احتمالاً شما هم در خبرها شنیده‌اید که بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، تخلیه ملک مسکونی در این ایام تغییرات مهمی داشته است که بهتر است به آن توجه داشته باشید. به همین دلیل در این مقاله می‌خواهیم به قوانین مرتبط با تخلیه ملک مسکونی و تغییرات آن در زمان کرونا اشاره کنیم؛ پس ادامه مقاله را از دست ندهید…
قوانین تخلیه ملک مسکونی
تجربه نشان داده است که اگر رابطه بین موجر و مستاجر بر اساس قانون نباشد، مشکلات و گرفتاری‌های حقوقی زیادی بین طرفین پیش خواهد آمد. بنابراین، بستن قراردادهای ملکی با کمک یک وکیل ملکی و ثبتی باتجربه مانند دکتر زین العابدین فرهادی می‌تواند بسیاری از این مشکلات را حل کند. این وکلا با در نظر گرفتن قوانین ملکی و ثبتی به شما کمک خواهند کرد تا دردسر کمتری برای تنظیم این قراردادها داشته باشید. قانون‌گذار به منظور رعایت حقوق مستاجر و موجر قوانینی را در نظر گرفته است که طرفین بتوانند به حق خود برسند. برای گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه نیز همین شرایط برقرار است و مالک می‌تواند بر اساس ماده قوانین مصوب سال 1362 و سال 1376 برای تخلیه ملک خود اقدامات قانونی را انجام دهد. علاوه بر آن، ماده 494 قانون مدنی نیز به مبحث تخلیه ملک مسکونی پرداخته است که یک وکیل باتجربه می‌تواند از آن برای دفاع از موکل خود استفاده کند.
چه زمانی می‌توانیم حکم تخلیه بگیریم؟
برای گرفتن حکم تخلیه باید شرایط قانونی آن فراهم باشد. از جمله این شرایط می‌توان به پایان مهلت اجاره نامه و یا عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر اشاره کرد. علاوه بر آن، استفاده غیر مشروع از ملک و یا انتقال آن به شخص دیگر بدون اجازه مالک نیز باعث صدور حکم تخلیه خواهد شد. بنابراین، اگر شرایط ذکر شده فراهم شود، می‌توان از طریق مراجع قانونی برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد. البته پیشنهاد ما این است که همواره با یک وکیل ماهر مشورت کنید تا بتوانید از حقوق خود دفاع نمایید؛ زیرا حق گرفتنی است!
تخلیه ملک مسکونی در زمان کرونا چگونه است؟
همان‌طور که گفتیم، قوانین مرتبط با املاک استیجاری بسیار کامل و جامع است اما زمانی کاربرد دارند که کشور در شرایط عادی باشد. در غیر این صورت، مراجع ذیصلاح می‌توانند قوانین را تغییر داده و شرایط را کنترل کنند. در ماه‌های اخیر نیز همه گیری ویروس کرونا باعث ایجاد شرایط غیر قابل پیش‌بینی شده است و ستاد ملی کرونا قوانینی را برای کنترل اوضاع تدارک دیده است. یکی از همین قوانین، مربوط به تخلیه ملک مسکونی است. بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، تخلیه ملک مسکونی در این ایام به صورت زیر خواهد بود:
الف) مصوبه حمایت از مستاجر در زمان کرونا
بر اساس این مصوبه و با توجه به استمرار شرایط کرونایی در کشور، میزان افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد و در شهرهای دیگر 20 درصد خواهد بود. البته این درصدها به طور حداکثری تعیین شده و مبلغ اجاره بها نباید از این میزان بیشتر شود. علاوه بر آن، تسهیلاتی نیز برای کمک به مستاجران پرداخت خواهد شد که برای شهر تهران 70 میلیون، سایر کلانشهرها 40 میلیون و شهرهای کوچکتر 25 میلیون تومان می‌باشد.
ب) مصوبه تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا
ستاد ملی کرونا برای تمدید قراردادها و جلوگیری از اسباب‌کشی در زمان پیک بیماری، قانونی را تهیه کرده است که بر اساس آن تمامی قراردادهای املاک استیجاری مسکونی که قرارداد آن‌ها در سال 1400 به پایان می‌رسد، به صورت خودکار برای یک سال تمدید خواهد شد. البته تبصره‌هایی نیز برای برخی ساختمان‌ها در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اگر ملکی مجوز تخریب گرفته باشد و یا مجوز ساخت از شهرداری داشته باشد، تمدید قرارداد آن الزامی نیست. علاوه بر آن، ساختمان‌های قدیمی که نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشند نیز از نظر این مصوبه قابلیت تمدید قرارداد اجاره را نخواهند داشت.
ج) مصوبه حمایت از مالک و موجر
ستاد ملی کرونا برای حمایت از مالک ساختمان نیز دستوراتی را ارائه کرده است که مالک بتواند از حق خود دفاع کند. بر اساس این مصوبه، فرایند تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا ملغی شده و مستاجر باید تحت برخی شرایط ملک را تخلیه کرده و در اختیار مالک اصلی آن قرار دهد؛ این شرایط عبارتند از:
- مالک یا افراد تحت تکفل وی بخواهند در ملک استجاری مورد قرارداد ساکن شوند و از نظر مراجع قانونی به این ملک نیاز فوری داشته باشند.
- مستاجر در زمان سکونت از خود رفتارهای خارج از عرف نشان دهد و دیگر ساکنان از وی به مراجع قانونی شکایت کرده باشند.
- اگر مستاجر بر خلاف قرارداد، نوع کاربری ملک را تغییر داده و از منزل مسکونی استفاده‌های تجاری یا اداری کرده باشد.
- اگر مستاجر قادر به پرداخت مبلغ اجاره بها نباشد و یا نتواند هزینه‌های جانبی ساختمان مانند شارژ، آسانسور و غیره را پرداخت کند، باید ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
در آخر، باید به این نکته اشاره کنیم که بستن قراردادهای ملکی و خرید و فروش املاک مسکونی و تجاری نیاز به دانش حقوقی فراوان دارد. زیرا در این سال‌ها بسیاری از افراد گرفتار کلاهبرداران ملکی شده و ضررهای مالی زیادی را پرداخت کرده‌اند. به همین دلیل، مشورت کردن با یک وکیل پایه یک دادگستری بهترین گزینه است!
دکتر زین‌العابدین فرهادی به عنوان استاد دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری از تجربه بالایی در پرونده‌های ملکی و ثبتی برخوردار است و می‌تواند به شما کمک کند تا در زمان کرونا گرفتار مشکلات حقوقی نشوید. ایشان به دلیل تسلط بی نظیر روی قوانین مدنی و شجاعت مثال زدنی در بیان حقایق می‌توانند به بهترین شکل ممکن از موکل خود دفاع نمایند.
شما نیز بهتر است برای دریافت مشاوره‌های حقوقی و قضایی با دکتر فرهادی ارتباط برقرار کنید. همچنین امکان مشاوره آنلاین و تلفنی نیز توسط ایشان فراهم شده است و در کوتاه‌ترین زمان می‌توانید سوالات حقوقی خود را از دکتر زین‌العابدین فرهادی بپرسید…
