همان‌طور که می‌دانید مساله کرونا و مشکلات اقتصادی باعث آشفته شدن بازار رهن و اجاره شده است. در این میان، ستاد ملی کرونا نیز برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و جلوگیری از شیوع کرونا، مصوبه‌ای را ابلاغ کرده است که بر اساس آن تمامی قراردادهای اجاره مسکونی به طور خودکار تمدید شده و موجر یا صاحبخانه نمی‌تواند قرارداد مستاجر خود را فسخ نماید. اما این مصوبه نیز نتوانسته است مشکلات بین مالک و مستاجر را حل کند؛ به طوری که گزارش همشهری نشان دهنده شلوغ بودن شوراهای حل اختلاف است
مصوبه ستاد ملی کرونا به این صورت است که تا ۳ماه پس از عادی شدن شرایط کرونا همه قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا باید درصورت تمایل مستأجر برای یک سال دیگر تمدید شود. سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در این قراردادها برای تهران ۲۵ درصد، شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و سایر نقاط شهری ۱۵ درصد تعیین شده است. اما توافق موجر و مستأجر در قیمت‌های بالاتر نیز بلامانع است.
موارد دریافت حکم تخلیه توسط موجر
بررسی‌های ما نشان داده است که این مصوبه باعث سوء استفاده‌ی برخی مالکان و مستاجران نیز شده است و مشکلات زیادی برای آنان ایجاد کرده است. به همین دلیل ۹ استثنا نیز مدنظر قرار گرفته که صاحبخانه می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را با اثبات آنها دریافت کند. این موارد عبارتند از:
1- مالک بخواهد ملک خود را بازسازی یا تعمیر کند
چنانچه مالک، به‌منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ کرده باشد.
2- مستاجر اجاره خود را پرداخت نکرده باشد
چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، براساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.
3- ملک مورد نظر به شخص دیگری فروخته شده باشد
املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به‌طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر باید ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند.
4- مستاجر با مبالغ افزایش اجاره موافقت نکند
چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت نکند، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، واحد قابل تخلیه است.
5- مستاجر باعث تضییع حقوق مالک شود
مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره براساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
6- صاحبخانه بخواهد از ملک استفاده شخصی کند
چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی‌کننده احراز شود.
7- مستاجر مشکلاتی را برای ساکنین ایجاد کند
چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل کرده و باعث شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی باشد.
8- مستاجر مفاد قرارداد اجاره را رعایت نکند
چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری کند.
9- مستاجر اجاره بهای خود را به موقع پرداخت نکند
چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به‌موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام نکرده و موجب ضرر و زیان قابل‌ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده) شده باشد.
تخلیه فقط با حکم شورا
شاید تصور کنید که با داشتن هر کدام از موارد 9 گانه گفته شده می‌توانید قرارداد مستاجر خود را فسخ کنید اما باید به این نکته توجه داشته باشید که حکم تخلیه باید توسط شورای حل اختلاف و پس‌از احراز شرایط صادر شود. همین مسئله باعث شده صاحب‌خانه‌هایی که خواستار تخلیه ملک خود هستند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند و مستأجران نیز برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه وارد عمل شوند. در مواردی نیز مستأجران دست پیش گرفته‌اند و به‌واسطه مخالفت صاحبخانه با تمدید قرارداد، آمادگی خود برای تمدیدی قرارداد با شرط افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را به اطلاع شورا رسانده‌اند تا امکان تمدید قرارداد فراهم شود.
در این وضعیت، مالک یا باید مدارکی برای اثبات یکی از ۹ شرط استثنا را به شورا ارائه کند یا شورا حتی به‌صورت غیابی رأی به تمدید قرارداد خواهد داد. گزارش میدانی همشهری از مجتمع‌های شورای حل اختلاف شهر تهران حاکی از این است که مراجعه موجر و مستأجر به این شورا برای حل اختلاف در دوره کرونا افزایش پیدا کرده و این مراجعه در سال‌جاری به‌مراتب از سال قبل بیشتر است. مسئول دفتر یکی از مجتمع‌های شورای حل اختلاف می‌گوید: به‌دلیل افزایش شکایت‌ها، روال رسیدگی به این اختلافات که قبلاً تا ۲ روز به‌طول می‌انجامید، حالا به چند هفته می‌رسد و معطلی مراجعه‌کنندگان افزایش پیدا می‌کند. به‌گفته او، در این مجتمع، حدود ۲۵ درصد پرونده‌های مربوط به قرارداد اجاره به صدور حکم تخلیه منجر شده است.
شکایت از بدعهدی مستأجران
اظهارات مسئول دفتر یک مجتمع شورای حل اختلاف تهران حاکی از این است که بیش از نیمی از شکایت‌های ارائه شده در حوزه قرارداد اجاره به این مجتمع مبتنی بر بدعهدی مستأجر در ایفای تعهدات خود یا نارضایتی ساکنان ساختمان از مستأجر بوده است که البته این موضوع در کمتر از یک‌سوم این شکایت‌ها برای قاضی شورای حل اختلاف احراز شده است و مابقی یا با توافق موجر و مستأجر مصالحه شده یا به صدور رأی تمدید انجامیده است. او که به‌دلایل شغلی حاضر به انتشار نام خود نیست، به همشهری می‌گوید: موجران برای ثبت شکایت باید از طریق دفاتر قضایی اقدام کرده و با پیگیری ابلاغیه‌های سامانه ثنا، در زمان مقرر به مجتمع قضایی معرفی شده از سوی سامانه مراجعه کنند تا به شکایت آنها رسیدگی شود.
توفیق اجباری برای توافق
در هوای گرم تابستان و در شرایطی که پیک پنجم کرونا همچنان قربانی می‌گیرد، ازدحام جمعیت در مجتمع شورای حل اختلاف بیش از میزانی است که در پروتکل‌های احتیاطی وزارت بهداشت توصیه شده است. کارمند یکی از مجتمع‌های شورای حل اختلاف تهران در گفت‌وگوی تلفنی با همشهری می‌گوید: بخشی از این شلوغی ناشی از مراجعه حضوری افراد برای کسب اطلاع از نحوه شکایت است و برخی نیز افراد دیگری را همراه خود می‌آورند درحالی‌که فقط خود موجر و مستأجر اجازه حضور در جلسه شورای حل اختلاف را دارند. به‌گفته او، به‌دلیل کثرت شکایت‌ها و شلوغی مجتمع‌ها، اغلب جلسات رسیدگی طبق زمان اعلام شده در ابلاغیه برگزار نمی‌شود و افراد گاهی چند ساعت باید منتظر بمانند و همین مسئله باعث شده ازدحام در مجتمع‌ها غیرعادی به‌نظر برسد. البته رعایت پروتکل‌های بهداشتی ازجمله زدن ماسک الزامی است و اغلب مراجعه‌کنندگان نیز رعایت می‌کنند؛ اما بازهم مراجعه به این مراکز بیش از شرایط عادی است.
کفش آهنی بپوشید یا وکیل بگیرید
روی در و دیوار محدوده مجتمع شورای حل اختلاف، نوشته‌های زیادی در مورد وکالت و ارائه مشاوره دیده می‌شود و جالب اینکه تعداد اعلامیه‌های «وکالت برای حکم تخلیه» نیز کم نیستند. یکی از مالکانی که برای دریافت حکم تخلیه ملک خود به شورا مراجعه کرده، در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: رسیدگی شورای حل اختلاف نسبت به روند دادگاه‌ها خیلی سریع‌تر است اما به‌هرحال این هم کار اداری محسوب می‌شود و آدم باید اعصاب آهنی داشته باشد که پیگیری کند. او که گویا نتوانسته قاضی شورا را برای صدور حکم تخلیه قانع کند، می‌افزاید: مستأجر من به خانه آسیب‌زده و اجازه تعمیر هم نمی‌دهد تا جایی که صدای ساکنان آپارتمان طبقه پایین هم درآمده؛ اما قاضی می‌گوید برای اثبات این ادعا یا باید استشهاد ارائه شود یا ۲ نفر از ساکنان آن ساختمان با سند سکونت یا مالکیت نسبت به این ماجرا شهادت بدهند و برای این کار ۲ هفته فرصت داده است. این فرد می‌گوید: وقتی تورم صددرصد بالا رفته، دولت حق ندارد از جیب کسی که با اجاره خانه امرارمعاش می‌کند به مستأجر صدقه بدهد و او را رودرروی صاحبخانه قرار دهد. فرد دیگری نیز می‌گوید که آپارتمان خود را اجاره داده و در آپارتمان بزرگ‌تری اجاره‌نشین شده و حالا مجبور است به خانه خود برگردد اما مستأجر می‌گوید طبق قانون باید این قرارداد یک سال دیگر تمدید شود. او می‌افزاید: قرارداد ما آخر شهریور تمام است و مستأجر برای اینکه دست پیش را بگیرد به شورای حل اختلاف آمده و خواستار تمدید قرارداد شده است. این فرد اظهار می‌کند فقط به‌دلیل این که حوصله دادگاه و شورای حل اختلاف را نداشته با صاحبخانه خود درگیر نشده و الآن باید برای تخلیه خانه خود کفش آهنی بپوشد و از پله‌های شورای حل اختلاف بالا و پایین برود.
تخلیه ملک با فروش صوری
یکی از مواردی که صدور حکم تخلیه به نفع مالک را مستثنا می‌کند، فروش ملک در زمان اجاره است؛ اما آنگونه که برخی از مراجعه‌کنندها به شورای حل اختلاف می‌گویند و البته مشاوران املاک نیز تأیید می‌کنند، این مسئله باعث شده برخی از مالکان با قبول هزینه‌های نقل‌وانتقال ملک، مقدمات دریافت حکم تخلیه را فراهم آورند. یکی از مستأجرانی که به مجتمع شورای حل اختلاف نظام‌آباد مراجعه کرده، می‌گوید: پس‌ازاینکه پیشنهاد افزایش ۷۰ درصدی اجاره را رد کرده، به شورای حل اختلاف فراخوانده شده و اینجا گفته‌اند که به‌دلیل فروش ملک و انتقال سند قطعی، باید خانه را تخلیه کند. او این اقدام مالک را یک نوع خصومت عنوان می‌کند؛ چراکه هزینه انتقال سند عملاً افزایش ۷۰ درصدی اجاره‌بها را نیز خنثی می‌کند و موجر فقط برای بلند کردن مستأجر این کار را انجام داده است. مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز رواج فروش صوری املاک برای دریافت حکم تخلیه را تأیید می‌کند و به همشهری می‌گوید: مصوبه ستاد مقابله با کرونا در بازار اجاره دردسرساز شده و کارکرد بازار را به هم ریخته است؛ برای همین برخی مالکان که به هر دلیلی خواستار تخلیه ملک خود هستند و طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا قادر به انجام این کار نیستند، با فروش صوری ملک به آشنایان و افراد امین، حکم تخلیه را می‌گیرند.
